To nie jest model „zbuduj i sprzedaj”.

Grant z Funduszu Dopłat BGK to najsilniejszy instrument finansowania budownictwa społecznego w Polsce. Środki są bezzwrotne — nie są kredytem, nie generują obsługi długu, nie obciążają przepływów operacyjnych inwestycji.

Wysokość grantu zależy od rodzaju przedsięwzięcia i jego charakteru społecznego. Nowe budownictwo czynszowe realizowane przez SIM we współpracy z gminą może uzyskać do 35% kosztów; inwestycje komunalne, pustostany gminne i projekty z komponentem KPO — nawet do 80%. Grant stanowi fundament montażu finansowego, który domyka całą resztę.

Grant nie trafia bezpośrednio do prywatnego inwestora — formalnie wypłacany jest gminie, która przekazuje go operatorowi jako rekompensatę za świadczenie usługi publicznej. To ustawowa konstrukcja wymagająca odpowiedniej struktury projektowej. Wiemy, jak ją zbudować.

Każdy projekt realizowany we współpracy z gminą w formule SIM lub inwestora zewnętrznego z umową art. 5 ustawy o finansowym wsparciu.

Kredyt SBC (Społeczne Budownictwo Czynszowe) udzielany przez Bank Gospodarstwa Krajowego to najtańsze dostępne w Polsce finansowanie inwestycji mieszkaniowych. Oprocentowanie stabilizowane jest na poziomie około 2% rocznie dzięki dopłacie z budżetu państwa — bez marży banku, spreadów i zmienności komercyjnej.

Przy tenorze do 50 lat i finansowaniu do 80% kosztów, obsługa kredytu jest na tyle niska, że pozwala skalkulować czynsz regulowany poniżej stawek rynkowych i jednocześnie osiągać DSCR powyżej 1,0x. Żaden instrument komercyjny nie daje tej kombinacji.

Od 2026 roku BGK uruchomił gwarancję InvestEU dla nowych podmiotów bez historii kredytowej, eliminując barierę wejścia dla nowo zakładanych SIM-ów i TBS-ów. Kredyt kwalifikuje m.in. koszty nabycia nieruchomości wraz z budynkiem do przebudowy — co umożliwia finansowanie przejęcia niedokończonych inwestycji deweloperskich.

SIM-y, TBS-y, spółdzielnie mieszkaniowe, spółki gminne realizujące inwestycje na wynajem z regulowanym czynszem.

Partycypacja to wkład przyszłego najemcy w koszty budowy lub nabycia lokalu, który będzie zajmował. Wpłacana przed startem programu stanowi element wkładu własnego SIM w montażu BGK i jednocześnie punkt wejścia uczestnika do programu.

Z perspektywy operatora pełni dwie funkcje. Po pierwsze redukuje zapotrzebowanie na kredyt — każde 10% pokryte partycypacją to mniej długu i niższy czynsz dla wszystkich uczestników. Po drugie jest mechanizmem selekcji: uczestnik, który wpłacił partycypację, jest ekonomicznie zaangażowany i statystycznie bardziej lojalny jako najemca.

Partycypacja jest zwrotna lub zaliczana na poczet wykupu — nie jest bezzwrotną opłatą wstępną. Przy odpowiedniej konstrukcji umowy stanowi dla uczestnika pierwszy krok na drodze do własności.

Każdy projekt SIM z uczestnikami indywidualnymi. W projektach pracowniczych partycypację może wnieść pracodawca w imieniu pracownika.

Wkład własny inwestora to element wymagany przez BGK jako warunek udzielenia kredytu preferencyjnego. Może mieć formę gotówkową lub niepieniężną — najczęściej aportu nieruchomości gruntowej wraz z pozwoleniem na budowę.

Aport gruntu jest szczególnie atrakcyjny dla właścicieli nieruchomości z zatwierdzonym projektem. Zamiast sprzedawać działkę jednorazowo za cenę rynkową, inwestor wnosi ją jako wkład do projektu SIM i odzyskuje wartość stopniowo — przez umowę sprzedaży z rozłożoną płatnością, management fee lub inne formy wynagrodzenia operatorskiego.

W połączeniu z partycypacją najemcy (10%) i wkładem gruntowym (10–15%) możliwe jest domknięcie wymaganego wkładu własnego BGK bez angażowania gotówki przez inwestora.

Właściciele gruntów z PnB szukający modelu innego niż klasyczna sprzedaż do dewelopera. Inwestorzy z zamrożonym kapitałem w nieruchomościach nierozwiniętych.

Konsorcjum SLE posiada dostęp do sieci funduszy z mandatem impact investing i affordable housing, które szukają ekspozycji na polskie budownictwo społeczne. Finansują projekty nie jako inwestorzy equity, lecz jako pożyczkodawcy hipoteczni — udzielając pożyczki zabezpieczonej hipoteką na portfelu, z miesięcznym kuponem odsetkowym i zwrotem kapitału przy wykupie lokali.

Dla projektu to dostęp do kapitału prywatnego uzupełniającego lub zastępującego kredyt BGK — szczególnie wartościowego, gdy projekt nie kwalifikuje się do programu SBC lub gdy inwestor chce uruchomić projekt bez czekania na nabór wniosków BGK.

Fundusze z mandatem SFDR Art. 9 i SDG 11 kwalifikują polskie projekty budownictwa społecznego jako zgodne ze swoim mandatem. W wybranych projektach spełniających kryteria możliwe jest pokrycie nawet 100% kosztów z kombinacji środków publicznych i kapitału funduszowego — bez własnego wkładu dewelopera lub inwestora.

Projekty wymagające szybkiego finansowania poza systemem BGK. Deweloperzy i fundusze szukające partnera kapitałowego z doświadczeniem w strukturyzacji budownictwa społecznego.

Gmina w modelu budownictwa społecznego nie jest tylko partnerem administracyjnym. Jest aktywnym uczestnikiem finansowania — przez wniesienie gruntu w formie aportu lub prawa użytkowania wieczystego, zapewnienie infrastruktury technicznej (drogi, media, sieci) jako wkładu rzeczowego, objęcie udziałów w SIM jako udziałowiec mniejszościowy oraz złożenie wniosku o grant z Funduszu Dopłat jako beneficjent.

Każda z tych form obniża koszt projektu dla inwestora prywatnego i zwiększa jego rentowność przy zachowaniu regulowanego czynszu. Grunt gminy wniesiony do projektu zamiast kupowanego po cenie rynkowej może samodzielnie zmienić ekonomikę całej inwestycji.

Relacja z gminą jest też kluczem do środków publicznych — bez umowy z gminą nie ma grantu z Funduszu Dopłat, a bez Funduszu Dopłat montaż się nie domyka. Budowanie tej relacji i strukturyzacja wkładu gminy to jeden z kluczowych obszarów kompetencji Konsorcjum SLE.

Każdy projekt w systemie SIM lub w formule inwestora zewnętrznego z umową art. 5. Szczególnie wartościowe dla inwestorów bez własnego gruntu lub z ograniczonym kapitałem własnym.